Знаете, друзья, когда едешь по киевским проспектам, то постоянно упираешься взглядом в удивительную картину: преизбыток билбордов с зазывающей рекламой новых жилых комплексов по очень и очень привлекательным ценам. Сразу задаёшься вопросом: «А смогут ли достроить эти дома по заявленным ценам, а смогут передать жильцам квартиры в красивой обёртке?» Естественно, волшебная приставка «Від», стоящая перед «сладкой» цифрой даёт превосходную возможность манипуляций с ценой на её повышение, но это не меняет сути. Итак, это очередной заманчивый ход из-за снижения спроса или что-то иное?
Квадратный метрРазумеется, крайне сложно определить «среднюю температуру по палате», факторов формирования стоимости бесконечное множество. Тем не менее, за 20 лет практики плотной работы с застройщиками не ленился задавать один и тот же вопрос: «Сколько обходится строительство одного квадратного метра в вашем доме?» И если раньше на этот элементарный вопрос ответа не было. И не потому, что ТОП-менеджеры строительных организаций всячески утаивали информацию, а потому, что не могли посчитать и путались в затратах сами. Деньги собирались в общий котёл, а затем распределялись по строительным площадкам и карманам. Называли приблизительную цифру с погрешностью плюс-минус 10-50%. Сейчас строители более дисциплинированные, научились выводить стоимость квадратного метра и охотно ею делятся. Так вот, по данным нескольких киевских строительных компаний минимальная стоимость квадратного метра дома эконом класса составляет от 430 до 550 долларов США за один кв. м. (или 9000 – 12000 грн.). Меньше не выходит! Притом так, 50-55% денежных средств идут на строительство самой коробки, остекление и фасад, а вторая половина на аренду строительной техники, земли, подвод коммуникаций, внутреннюю отделку, обустройство придомовой территории, паевой взнос в инфраструктуру Киева, рекламу и т.п. К чему это я. К тому, что построенный дом – далеко не всё! «Как же так?» - скажете вы, может у застройщиков имеются сбережения от прошлых продаж, если они умудряются работать в «О». Поверьте, строители не те ребята, которые будут суетиться в убыток, и довольствоваться наваром от варки яиц. Или вы знаете других?
«Тайна за семью печатями»Специально выложил фото ЖК «Аквамарин» по проспекту Победы, 131, как классический и наглядный пример строительной пирамиды. Очевидно, любая фирма-застройщик приходит на рынок с двумя целями: первая - заработать деньги, вторая - получить опыт, репутацию и заработать ещё больше денег на строительстве второго дома. Притом строительство первого дома нередко финансируют инвесторы второго дома, строительство второго дома – инвесторы третьего и т.д. В таких случаях существуют определённые пирамидальные риски, где последние всегда в пролёте. По просьбе клиента фирма-застройщик охотно представит все разрешительные документы. (Если они имеются!) Но ознакомить инвестора с состоянием счёта фирмы, здесь – табу. Сразу меняются в лице, ссылаются на коммерческую тайну. А истина здесь проста, у большинства застройщиков имеются деньги на 2-3 месяца оперативного строительства, не больше. Если продажи идут хорошо, излишки тратятся легко или уходят на специальные «стабилизационные» счета , порой, в иные страны. Если продажи идут плохо, возникают финансовые сложности, то деньги возвращаются с трудом и без особого желания. И уж точно ради интересов инвестора владелец строительной компании не будет избавляться от новенького Мерседеса, Рендж Ровера жены или прерывать обучение ребёнка в Англии. Сбой пирамидальных схем происходит легко, в любое время и под нажимом огромного количества обстоятельств. Соответственно и заморозка строительства может произойти на любом этапе. А хотите экскурсию по новосройкам Киева, где деньги закончились на стадии 90%?
«Синеозёрный»Или вот, свежий пример. ЖК «Синеозёрный», если набрать телефон отдела продаж, вам охотно ответят, что свободных квартир в первой очереди почти нет (продано или распределено 95%), вторая очередь распродана на 60%, ведётся активная продажа третьей, четвёртой и пятой секций. Знаете, не поленился, пригласил на стройку приятеля – техника БТИ, который последние 15 лет занимается оценкой степеней готовности всевозможных строений. По его мнению, готовность первой секции 65-70%, всех остальных намного ниже. Иными словами, из 400 квартир (1,2 очереди) уже сняты с продажи 310 квартир (78%), а вложено в строительство всего 45% от нужного объёма капиталовложений. Посчитать поступления от продаж не сложно, а вот накоплений на счетах у компании-застройщика как всегда нет. Ну, ну, посмотрим, что в конце концов выйдет… Застройщики бывают разные. Уверяю вас, достаточно и таких, которые спят и видят наступление проблем в обществе и стране, чтобы воспользоваться пунктом договора о наступлении форс-мажорных обстоятельств и уйти от обязательств перед инвесторами, от ответственности перед государством.
И ещё. Почему-то многие строители считают, что ввод дома в эксплуатацию и передача ключей заказчику является их конечной и единственной целью. Хотя для любого покупателя основной целью является получение свидетельства о праве собственности на квартиру. Порой между двумя этими понятиями - огромная пропасть, и для многих застройщиков она -непреодолимая. Совет, если есть возможность купить готовое жильё, покупайте готовое! Даже, если оно на 10-20% дороже, чем в строящемся доме со всевозможными акциями и рассрочками. Спать будете крепче!
Берегите себя и свои деньги!
Просмотр ссылок доступен только зарегистрированным пользователям
