Среди тенденций 2014 года – перемещение спроса в аренду жилья. Особенно это касается областей, которые приняли больше внутренних переселенцев. “Состоялась очень большая вынужденная миграция населения вглубь страны. И эта миграция формировала новый спрос в эконом-сегменте аренды. В основном мы увидели очень большой всплеск спроса в прилегающих областях – Запорожской, Днепропетровской, Харьковской областях, в Киеве и Львове. Такая миграция происходит и сегодня, в основном – в сегменте аренды”, – анализирует Сергей Злыдень.

Рынок аренды особенно оживился в августе-сентябре, цены на аренду жилья выросли на 15-20%. Что касается купли-продажи, то здесь этот вынужденный спрос не принес изменений.

По словам председателя комитета АСНУ по статистике и аналитики Эдуарда Бразаса, в настоящее время предложение в Киеве и городах-миллионниках на рынке аренды жилья составляет около 30 тыс. объектов, по продаже – до 60 тыс. объектов.

Выжидательная позиция

Если анализировать Киев, то в столице тенденции сохранились такие же, как и на остальной стабильной территории. “Мы видим, что первичный рынок недвижимости находится в очень оживленном состоянии. Скорее всего, это связано с тем, что граждане Украины, забирая свои средства с банковских депозитных счетов, в первую очередь с целью сохранения капитала переводят эти средства в квадратный метр. Отличие перевода этих средств, по сравнению с предыдущими кризисами, это вложение денег именно в первичный рынок. Хотя первичный рынок сегодня имеет определенный коэффициент риска, потому что это недостроенное жилье”, – сравнил Злыдень.

Процент торга при реальных сделках в 2014 году составляет 5-10%, тогда как в 2013 году он колебался в пределах 5%.

“У нас, всегда когда происходят какие-то внезапные события, люди занимают выжидательную позицию. Сначала ждали, чем закончатся политические события, потом – чем завершится аннексия Крыма, потом ждали выборов Президента, теперь – выборов в парламент. Конечно, есть те, кто решают свои насущные проблемы. Но, тем не менее, выжидательная позиция подтверждается количеством сделок. Сейчас количество сделок на вторичном рынке Киева измеряется сотнями – не тысячами. И рынок можно назвать “стабильно плохим”, – рассказал Эдуард Бразас.

С первичной недвижимостью получше – она обогнала вторичную и делает большие шаги вперед. “Но, тем не менее, не так много там покупателей. Хотя это позволяет первичному рынку существовать довольно сносно. Мы не видим сейчас скандалов, замороженных строек и т.д. Те, кто остались на рынке, понимают, как они работают, и у них есть понятные источники финансирования, что позволяет им заканчивать проекты. Поэтому появился определенный элемент доверия клиентов к застройщикам, и они постепенно перемещаются из вторичного рынка на первичный”, – добавил он.

Особенно хорошо себя чувствует этот рынок в пригороде Киева. За счет более низких цен он привлекает многих клиентов.

Как подсчитали аналитики поисковика недвижимости ЛУН, в сентябре текущего года средняя стоимость квадратного метра в строящихся ЖК, расположенных на расстоянии до 5 км до столицы составила 8750 грн. А вот в ЖК, удаленных от Киева на расстояние 5-10 км квадратный метр дешевле на 1350 грн и составляет, в среднем, 7400 грн.

Еще дешевле стоит жилье в комплексах, строящихся на расстоянии 10-15 км от Киева – здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 7100 грн. Но дешевая недвижимость в тех ЖК, которые строятся на расстоянии 15 и более км от столицы – застройщики предлагают такую недвижимость, в среднем, по цене 6900 грн за кв.м.

В пределах столицы новостройки предлагают в Подольском районе – 14850 грн за кв.м, в Шевченковском – 12600 грн, в Днепровском – 12560 грн и Оболонском – 11360 грн за кв.м. Дешевле квадратный метр стоит в в Дарницком и в Деснянском районах – - 9700 грн и 9100 грн. соответственно.

На вторичном рынке столицы цены остаются неизменными. “Есть единичные случаи, когда объекты продавались со значительным дисконтом. Но их мало и они не влияют на общую статистику. 90% потенциальных покупателей сейчас интересуются жильем класса эконом – это одно-двух комнатные квартиры стоимостью до 80 тыс. долларов. Если продается жилье среднего уровня, получше и подороже, то владельцам надо обуздать свои иллюзии, желание подержать жилье на два-три месяца дольше и дождаться того, кто даст на несколько тысяч больше. Скорее всего, это может затянуться на несколько лет и придет тот, кто даст на несколько тысяч меньше”, – сравнил Эдуард Бразас.

Что будет в следующем году?

“Если говорить о следующем годе, то мы скорее будем говорить о рынке аренды, чем рынке продаж”, – говорит Эдуард Бразас. Раскрутить рынок недвижимости не выйдет через предстоящие выборы и неопределенную ситуацию с АТО. Ситуация будет оставаться стабильно плохой, но тем не менее эксперт не прогнозирует и резкого падения.

“Все факторы, которые могли сработать на падение, уже сработали. С одной стороны, сто миллиардов гривен, которые забрали с депозитов, глобально на рынок не пришли, с другой стороны, недоверие к банковской системе существует. Если эти деньги будут продолжать просачиваться на рынок, это не даст ему умереть. Но и не приведет к сильному росту. Это будет касаться жилой недвижимости – коммерческая останется в очень плохой ситуации”, – прогнозирует эксперт.

Кто-то спасает деньги от обесценивания, кто-то взвешивает риски. А еще у кого-то уровень доходов не такой, чтобы позволить себе покупку квартиры. Еще учитывая заоблачные проценты по нашим ипотечным кредитам. Поэтому аренда жилья еще не скоро сдаст свои лидерские позиции в рынке недвижимости.

Рынок недвижимости Киева оживет не раньше февраля

Какие-либо положительные тенденции на рынке жилой недвижимости столицы появятся не ранее февраля 2015 года, считает руководитель отдела продаж ЖК “Park Stone” Дмитрий Шостя.

Такой прогноз основывается как на текущих тенденциях с продажей квартир, так и на ожиданиях относительно развития ситуации в экономике в целом. “Одним из ключевых факторов, который двигал рынок вторичной и первичной недвижимости Киева вперед к какой-то положительной динамике, был приток внутренних мигрантов из восточных регионов. Люди с разным материальным положением влияли как на эконом-сегмент, так и на продажи элитного жилья. Других покупателей практически не было”, — отмечает эксперт.

Однако сегодня ситуация начинает меняться. “Мы наблюдаем тенденцию — и Служба чрезвычайных ситуаций ее подтверждает своей статистикой — возвращения части беженцев назад в Донецкую и Луганскую области. А в течение 2-3 месяцев можно прогнозировать усиление оттока либо в эти регионы, либо в другие области. Поскольку такого количества рабочих мест, на которые претендуют эти граждане, Киев, ввиду сложной экономической обстановки в стране, предложить не в состоянии”, — говорит Дмитрий Шостя.

Общий упадок в экономике и курсовые колебания также сильно влияют на стабильность рынка недвижимости. “Ряд застройщиков сегодня испытывают сложности не только с продажами, но и с погашением взятых ранее на развитие кредитов. В связи с этим они вынуждены либо приостанавливать стройки, либо существенно откладывать сроки ввода в эксплуатацию. По аналогии с банковским рынком, когда проблемы одного банка подрывают доверие ко всему сегменту, такие трудности 1-2 крупных девелоперов могут отрицательно сказаться на интересе инвесторов к покупке жилья”, — считает руководитель отдела продаж ЖК “Park Stone”.

“В связи с ситуацией на Востоке предприятия ГМК уже вряд ли будут доминирующим локомотивом экономического рост. Поэтому положительные тренды в экономике, скорее всего, будут привязаны к сезонным всплескам в аграрном секторе. К концу 2014 — началу 2015 года агрокомпании начнут заводить в страну выручку от экспортных контрактов. Это как минимум стабилизирует деловые ожидания, что всегда положительно сказывается на рынке недвижимости”, — резюмировал Шостя.