Благоприятная возможность скрывается среди трудностей и проблем.
Альберт Эйнштейн
Вряд ли кто-то отважился бы внести на рассмотрение Верховной Рады законопроект о налогообложении вспомогательных помещений многоквартирных домов — такие непопулярные шаги трудно объяснять не только избирателям, но и самим народным депутатам. У такого документа не было бы никаких шансов на принятие, а его автор был бы подвергнут всеобщему общественному осуждению.
И все же это произошло, правда, само по себе. Скорее всего, случайно и неосознанно. Внося многократно поправки в Налоговый кодекс (НКУ), изменяя отдельные слова и несвязанные нормы, народные депутаты сформировали положение статьи 265 НКУ таким образом, что это стало законодательной нормой: базой налогообложения является общая площадь недвижимого имущества, отличного от земельного участка. И налог этот должны платить не кто иной, как владельцы квартир таких домов. Но эта, на первый взгляд, "драконовская" и непопулярная норма Налогового кодекса может стать спасительной для жителей тысяч многоэтажек, чьи подвалы, колясочные или другие вспомогательные помещения являются привлекательными для коммерческого использования.
Вспомогательные помещения многоквартирных домов как база налогообложения
Согласно статье 265 НКУ ("Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка") плательщиками такого налога являются физические и юридические лица, являющиеся владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.
Под объектами жилой недвижимости Налоговый кодекс понимает здания, отнесенные согласно законодательству к жилищному фонду, дачные и садовые дома. Среди зданий, отнесенных к жилой недвижимости, есть жилой дом — здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Под это определение подпадают все многоквартирные дома.
Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой недвижимости, в том числе его долей. То есть налогообложению подлежат все многоквартирные дома, общая площадь которых превышает 250 кв. м, а налогоплательщиками являются владельцы квартир таких домов, причем независимо от площади квартиры.
Следовательно, каждое физическое и юридическое лицо, являющееся владельцем квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме, общая площадь которого превышает 250 кв. м, должно получить налоговое уведомление о необходимости уплатить налог на недвижимость, которой владеет на праве общей совместной собственности, — вспомогательные помещения многоквартирного дома и даже придомовые сооружения.
Вряд ли это произойдет в нынешнем году. Во-первых, нерешенным остается вопрос, как распределить налог среди плательщиков. Согласно действующей норме Налогового кодекса, если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких человек, но не разделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц-владельцев, определенное по их согласию, если иное не установлено судом. Эта норма является логичной с точки зрения совместной собственности, скажем, супругов. Также она является подтверждением, что законодатель при ее принятии не предполагал, что это может касаться многоквартирных домов. Здесь можно было бы остановиться, признав это непреодолимым препятствием для налогообложения. И действительно: общая совместная собственность на доли не делится, а представить себе ситуацию, что владельцы квартир дома договорились между собой и определили одного налогоплательщиком или что такое обязательство возложено на кого-то из них судом, — нереально. Но...
13 января 2015 г. Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №1565 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", целью которого является решение проблем по реализации права собственности в многоквартирном доме, связанных с необходимостью создать условия для эффективной эксплуатации и содержания совместного имущества многоквартирных домов. Среди прочего, этот законопроект устанавливает механизм определения доли каждого совладельца в совместном имуществе, а именно: "...доля совладельца — доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения совладельца относительно общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме".
Возможно, с точки зрения права эта норма выглядит противоречивой, ведь речь идет об определении доли владельца в общей совместной собственности, которая по своей сути является неделимой (по крайней мере, это подчеркивает главное научно-экспертное управление ВРУ), но следует учитывать, что имеется в виду не выделение имущества, а только распределение ответственности между совладельцами при сохранении неделимости имущества. Применение этой нормы для целей налогообложения полностью решает проблему распределения налоговой нагрузки между совладельцами дома.
Во-вторых, по состоянию на сегодняшний день Государственная фискальная служба Украины (ГФСУ) еще не знает, что делать с этой нормой относительно общей площади многоэтажек, ведь ни в одном реестре сведений о таком недвижимом имуществе, как многоквартирный дом, нет, и в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество ведется учет квартир. Согласно решениям Конституционного суда Украины и нормам Гражданского кодекса, владельцы квартир многоквартирного дома являются автоматически совладельцами вспомогательных помещений, но подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует проведения дополнительных действий. Вероятно, это и является причиной того, почему в правоустанавливающих документах на квартиру нет никаких сведений относительно права собственности на совместные помещения в доме. Только представьте: сотни тысяч квадратных метров недвижимого имущества в Украине являются неучтенными!
Это является едва ли не основой большинства проблемных вопросов, связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов, ведь большинство владельцев квартир в многоэтажках до сих пор считают, что их собственность заканчивается дверью их квартиры, а все, что дальше, — лестничные клетки, лифты, подъезды, подвалы с сетями — все это принадлежит кому угодно: государству, городу, ЖЭКу, только не им. Так думать удобно, ведь таким образом жители снимают с себя всю ответственность за состояние дома.
Ругать государство, город или ЖЭК проще, чем самим думать о состоянии лифта, подъезда или крыши. И вряд ли что-то может заставить владельцев квартир изменить свое отношение ко всему дому, если не налоговое уведомление, в котором указано, что они должны уплатить налог не только за площадь квартиры, но и за часть многоквартирного дома как общей совместной собственности. Но, чтобы выписать такие налоговые уведомления, надо сформировать реестр многоквартирных домов как недвижимого имущества, или, по крайней мере, ГФСУ на местах должна наладить учет этой недвижимости как базы налогообложения. Вот в этом и заключаются все позитивы для жителей многоэтажек, полностью перекрывающие негативные последствия налогообложения.
Почему владельцам квартир это удобно
Год назад в одно февральское утро владельцы квартир многоэтажки по ул. Соборной, 57, находящейся в самом центре города Ровно, увидели, что их вещи, находившиеся в их подвальных помещениях, выброшены на улицу. Как оказалось, одна из местных предпринимателей получила от городской власти подвальное помещение этого дома в аренду для размещения в нем кафе. Возмущенные жители заблокировали проведение ремонтных работ и начали требовать расторжения договора аренды помещения, который был подписан частным предпринимателем с управлением коммунального имущества города. Сначала у городского головы, потом отправились к прокурору, а с ним и в суд.
Отстоять свою собственность жителям дома удалось только через девять месяцев в апелляционном суде. Суд первой инстанции отказал в расторжении договора, поскольку согласно решению горисполкома это помещение было отнесено к нежилым помещениям коммунальной собственности, и на его основании была проведена соответствующая регистрация имущества Государственной регистрационной службой. От кассационного обжалования предприниматель отказалась, хотя, по мнению юристов, имела все шансы добиться своего.
Этот пример успешного отстаивания своего совместного имущества жителями многоэтажки является, скорее, исключением. В десятках других домов Ровно подвальные помещения используются городской властью по собственному усмотрению, без какого-либо согласования с владельцами квартир. И Ровно здесь не исключение — такая практика тотальна по всем городам Украины. Причину этого мы уже отмечали — отсутствие реестра многоквартирных домов как объекта права собственности. Соответственно, пользуясь неосведомленностью, а часто и нежеланием рядовых граждан понимать, что все вспомогательные помещения, конструктивные элементы дома и сети являются совместной собственностью владельцев квартир, местная власть активно паразитирует на чужой собственности, ища какие-либо основания для узаконивания своих действий.
В том же Ровно все многоэтажки, кроме ведомственных, кооперативных и ОСМД, городская власть считает коммунальными на основании распоряжения представителя президента Украины в Ровненской области от 1992 г. о распределении государственной и коммунальной собственности. Соответственно, распоряжается ими как своей собственностью на основании статей 29, 60 Закона "О местном самоуправлении в Украине". Еще одна законная для местной власти "дыра" — Жилищный кодекс Украинской ССР, который по сегодняшний день остается действующим. Согласно нормам этого кодекса исполнительные органы советов народных депутатов могут принимать решения о переводе жилых помещений в нежилые. Иными словами, горисполкомы при желании могут найти основания для оформления вспомогательных помещений многоквартирных домов в качестве нежилых коммунальной формы собственности и получить на это правоустанавливающий документ. Обжаловать такое решение владельцам квартир, после осознания себя владельцем дома, будет очень непросто.
Фактически принятие законопроекта №1565 в целом вместе с действующими нормами НКУ относительно налогообложения недвижимого имущества, отличного от земельного участка, создает возможности для полного решения проблемы с оформлением права собственности на многоквартирные дома и доведения этого юридического факта до каждого владельца (совладельца) квартиры в многоквартирном доме.
Применение этой нормы приведет к тому, что каждое физическое и юридическое лицо, являющееся владельцем квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме, получит налоговое уведомление о необходимости уплатить налог на недвижимость, которой владеет на праве общей совместной собственности, — вспомогательные помещения многоквартирного дома, причем независимо от площади квартиры.
Насколько это вызовет негатив среди средних граждан, зависит от решений местных советов, определяющих ставки налогов и имеющих право устанавливать дополнительные льготы на налогообложение недвижимого имущества. То есть они могут установить нулевую ставку налогообложения для домов как общей совместной собственности.
Но основным, безусловно положительным последствием налогообложения вспомогательных помещений многоэтажек станет введение учета общей совместной собственности многоквартирных домов, что сделает невозможным в дальнейшем несанкционированное использование частной собственности миллионов владельцев квартир местной властью, ЖЭКами... кем угодно. Уведомление об уплате налога на недвижимое имущество — серьезный аргумент, способный убедить самого пассивного жителя многоэтажки изменить свое отношение к пользованию ЕГО собственностью.
Для полного урегулирования этого вопроса и обеспечения одинакового применения этих норм Налогового кодекса во всех территориальных общинах Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с ГФСУ и Министерством юстиции должны принять следующие меры:
— внести в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество сведения о многоквартирных домах с указанием общей площади дома и придомовых капитальных сооружений и площади всех жилых помещений (квартир) в доме;
— для владельцев квартир обеспечить отображение в извлечении из реестра прав на недвижимое имущество данных об общей площади общей совместной собственности и размере доли совладельца;
— подготовить разъяснения и методические рекомендации относительно применения норм НКУ по налогообложению многоквартирных домов как общей совместной собственности для территориальных органов ГФСУ (в части определения базы налогообложения) и органов местного самоуправления (в части установления ставки налога для этого вида собственности).
Сейчас центральные органы исполнительной власти имеют все возможности для упорядочивания вопроса оформления общей совместной собственности многоквартирных домов. Но воспользуются ли они этой возможностью или же популистски не захотят ее замечать, ведь это, безусловно, вызовет общественное возмущение, — зависит исключительно от их воли и желания внедрять реальные реформы.
Сергей Пинчук, Зеркало недели