Пузырь на рынке столичного жилья надувался около пяти лет (на протяжении 2004—2008 гг.). Его цикл роста включал в себя и продолжительные подъемы, и сравнительно кратковременные корректировки вниз, и периоды замораживания цен.

Осенью 2008-го период обвального падения цен сменился отскоком и корректировкой цен вверх, затем можно было наблюдать период относительного затишья и стагнации на рынке жилья. В последнее время, тем не менее, цены практически на все виды киевского жилья опять полетели вниз...

Возврат к первому ценовому дну

Наиболее очевидны тенденции рынка жилья на примере двухкомнатных квартир, поскольку при купле-продаже однушек более ощутим спекулятивный фактор (купить-перепродать-сдать), ну и так называемый фактор безысходности (покупают то, на что хватает денег). Трешки также в этом плане не показательны, их доля на рынке сравнительно невелика.

К примеру, небольшие 43-метровые двухкомнатные «брежневки-чешки» в одном из наиболее популярных районов Киева Русановке еще осенью минувшего года торговались на уровне не менее 85 тыс. у.е. Уже в феврале текущего года можно было наблюдать массовое предложение в этом сегменте по цене около 75 тыс. у.е. (без ремонта). Напомним: на пике пузыря весной 2008 г. цены на такие варианты доходили до 135 —150 тыс. у.е.

Более просторные двухкомнатные апартаменты в подготовленной к сдаче в эксплуатацию новостройке возле канала в этом же районе при цене у застройщика 1500 у.е. за 1 кв. м перепродаются по переуступке уже по цене 1300 у.е. за квадрат. А при желании у продавца продать апартаменты за несколько месяцев, а не за несколько лет, с цены слетают еще 100 —150 у.е. на одном кв. м.

В этой же новостройке на стадии строительства в период истерии на рынке жилья цена за квадратный метр в однушках доходила до 3 тыс. у.е. за 1 кв.м.

Аналогичные тенденции прослеживаются и на жилье в центральных и прилегающих к центру районах Киева. Так, на пике цен весной 2008 года двухкомнатные 52-метровые сталинки на престижных Липках по ул. Институтской предлагались по  350 —450 тыс. у.е. А зимой 2009 г. такие квартиры «приземлились» на уровнях около 150 —160 тыс. у.е. Затем на протяжении второй половины 2009-го и в течение 2010 г. последовал отскок, и за такую жилплощадь запрашивали уже не менее 220 —230 тыс. у.е. В феврале текущего года нижняя ценовая планка на такие квартиры установилась на уровнях около 170 —175 тыс. у.е.

Т.е. и на примере так называемого бюджетного жилья, и на примерах достаточно престижных «сталинок» в самом сердце столицы зимой текущего года мы видим возврат к первому ценовому дну.

Двушки и трешки зимой 2012 года можно купить почти по цене трехлетней давности, т.е. по ценам, ненамного превышающим отметки зимы 2009 года, когда пузырь окончательно лопнул. В то же время однокомнатные квартиры и гостинки сейчас продаются по ценам, превышающим ориентиры 2009 года. Все-таки за эти годы потенциальные покупатели несколько поднакопили денежные средства и предпочитают приобретать то, на что хватает денег. Да и паника на рынке все-таки поутихла.

Рынок ищет точку равновесия

Таким образом, можно констатировать: цикл безудержного роста цен на рынке продолжался около пяти лет, но вот уже более трех лет на столичном рынке жилья поселился нисходящий тренд. С уверенностью можно также утверждать, что 2012 год станет четвертым годом в цикле спада на рынке жилья, несмотря на то, что количество сделок купли-продажи заметно увеличилось. Характерно, что реальные цены на столичные квадратные метры, с учетом торга в последнее время, просели не менее чем на 10 —15%, и одновременно на те же 10 —15%, по оценкам экспертов, увеличился реальный спрос и соответственно количество новоселов в Киеве. Похоже, рынок ищет точку равновесия.

Но пока что кризис на рынке недвижимости Украины продолжается. Владельцы квартир неприятно озадачены тем, что их квадратные метры и далее обесцениваются, инвесторы подсчитывают убытки, строители и посредники-риелторы размышляют, как выжить в такой непростой ситуации, а потенциальные покупатели все еще не могут свести концы с концами для приобретения хотя бы простенькой недвижимости без привлечения заемных средств.

Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости можно с уверенностью спрогнозировать лишь в пределах текущего года. Тенденции же 2013-го будут зависеть не только от внутренних факторов, но и от событий на мировых финансовых рынках, от того, сколько денег придется потратить на спасение европейского Lehman Brothers Holdings, Inc. — Греции, и от того, сколько денег еще напечатает Америка для возвращения своей экономики на путь восстановления. Ведь бумажная валюта девальвирует буквально на глазах.

Еще не так давно за 100 тыс. долл. в Украине можно было приобрести «небольшой свечной заводик» и открыть неплохой бизнес, а теперь за эти деньги и нормальную двушку в столице не купить.

Финансовые кризисы наступают, когда их, в принципе, никто не ждет. Когда-то никто не мог и предположить столь быстрого крушения советской империи, как и сейчас мало кто готовится к радикальному уменьшению роли американского доллара. Но те, кто хранил советские рубли в сберегательных кассах СССР, прекрасно знают об эфемерности, казалось бы, самых незыблемых финансовых институтов.

Поэтому рано или поздно рынок недвижимости оттолкнется от своего дна (только вот от какого?). Он начнет восходящее движение, поскольку ни доллар, ни евро, ни, тем более, ценные бумаги (те же 50 и 100-рублевые государственные казначейские обязательства СССР у многих ведь пылятся толстыми пачками, как дешевые сувениры) не являются уже тихой гаванью, в которой можно переждать любой финансовый шторм. Золото и серебро в качестве инструментов инвестирования и сбережения средств все же больше подходят для финансовых спекулянтов и для большинства граждан являются просто экзотикой.

Футбол спекулянтам не в помощь

Тем не менее украинский рынок недвижимости в ближайшем будущем будут беспокоить не глобальные катаклизмы и огромный навес ничем не обеспеченных долларовых бумажек, а «родные», внутренние угрозы и предвестники экономических неприятностей. Именно поэтому цена на украинскую недвижимость в 2012 году будет падать.

Недвижимость, как известно, зеркало экономики, а индекс цен на недвижимость всегда являлся показателем экономической ситуации и стабильности.

Именно состояние экономики и привело к тому, что ожиданиям спекулянтов на рост цен в преддверии футбольного чемпионата не суждено было сбыться.

Виной тому отсутствие конкретных результатов в проведении системных реформ; всепоглощающая коррупция и воровство; нарастающее негативное торговое сальдо; тающие не по дням, а по часам валютные резервы; эмбарго на поставку в страну «свежего» доллара от МВФ; газовые шоки на фоне потрясающей энергозависимости и сверхнерационального энергопотребления; жизнь на наркотической игле безудержных и безразмерных заимствований... Футбольного чуда не случилось, теперь ждут чуда от выборов, когда деньги, которые зайдут в страну под «праздник демократии», оживят потухший рынок недвижимости.

В таких условиях у подавляющей части населения средств хватает разве что на еду и на недорогую бытовую технику, более обеспеченные вкладываются в автомобили. Те же, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, остро нуждаются в кредитах. Однако переживающая не лучшие времена банковская сфера просто не может поддержать потребителей доступным ипотечным кредитованием, вследствие чего восстановление рынка недвижимости откладывается.

Пока света в конце тоннеля не заметно. Ведь низкая покупательная способность населения и ее постоянное снижение ввиду существенного повышения цен на товары первой необходимости в последние годы приводит к ощутимому торможению темпов накопления свободных средств. Ждать второй волны кризиса незачем, мы уже живем на этой волне, поэтому и существуют ценовые дисбалансы на украинском рынке жилья, и стабилизации ситуации как минимум в течение текущего года не предвидится.

Только когда будут понятны перспективы развития экономики не на один-два квартала, а хотя бы на год-два вперед; только когда страна сможет жить не на заемные деньги по греческому сценарию, а на заработанные средства; только когда успокоятся валютные курсы, а средства финансовых учреждений и населения будут использоваться не на покупку госбумаг, а для кредитования, — экономика, а вместе с ней и рынок недвижимости, станет сбалансированной.

Не до жиру...

Пока покупка собственной квартиры несет в себе значительные инвестиционные риски. Ведь недвижимость — это актив, который нуждается в дополнительных расходах на содержание: амортизация (потребность в периодическом ремонте), риски порчи (например, арендаторами), риски нормального функционирования домостроения (многие объекты находятся в ужасном аварийном состоянии, физически и морально устарели), наконец, затраты на содержание самой квартиры (включающие перманентно повышающуюся квартплату и оплату коммунальных услуг).

Именно потому у владельцев «лишних» долларов и евро сейчас в моде либо самое простенькое жилье (по причине дешевизны), либо добротное в обозримом будущем качественное жилье в хороших домах, в хороших районах города, которое не будет стареть ни физически, ни морально.

Впрочем, сделки, где объектом купли-продажи выступает жилье «для богатых», занимают сравнительно мизерную часть рынка. На рынке пользуются спросом квартиры в домах, которые давным-давно пора сносить. Растет количество желающих приобрести квадратные метры в малогабаритных гостинках и однокомнатных квартирах в панельных домах 50 —70-х годов в спальных районах, в т.ч. и тех, где, кажется, жить уже просто невозможно — т.е. в панельных хрущевках. Покупатели отлично осознают, где им предстоит поселиться, но денег на что-то лучшее у них не хватает, они вынужденно соглашаются на безрадостные перспективы и огромные риски. Ведь дома, где будут расположены их «новые» квартиры, построены почти полвека назад по упрощенным технологиям, сроки их эксплуатации либо уже истекли, либо, как говорится, на грани, а надежды на то, что государство возьмет на себя расходы по капитальному ремонту старых домов или займется их реконструкцией, — практически никакой.

Кстати, ситуация кардинально отличается от «допузырных» времен — тогда и доходы населения были побольше, и цены на продукты и другие товары поменьше, и квартплата, и комуслуги по сравнению с нынешними были карликовыми, и население, соответственно, пыталось приобрести на рынке жилья что-то получше.

Удачная инвестиция

Если хорошо поискать или если просто повезет, и сейчас, и даже на пике кризиса в 2009—2010 гг. можно было найти на рынке так называемые бриллианты — недооцененные квартиры на вторичном и первичном рынке в качественных домах, расположенных в хороших местах.

Ведь удачная инвестиция — это не количество метров. В конце концов, кому из простых людей нужны «царские хоромы» в небогатой стране с постоянно повышающимися расходами на содержание объекта приобретения?

Удачная инвестиция — это и не покупка квартиры с «супер-пупер» евроремонтом. Ведь втридорога покупать чей-то ремонт, сделанный под чужую семью, под чужие, зачастую бездарные вкусы, — это достаточно плоско и прозаично.

Удачная инвестиция — это и не дешевизна квартиры. Кому нужно жилье (пусть и по бросовым ценам), расположенное в страшных подъездах страшных домов в плохих местах?

Удачная инвестиция — это место, место и еще раз место. Это район города (вид из окон всегда приятнее не на промзону и не на окна соседних домов, а, к примеру, на территорию детского садика или школы, утопающих летом в зелени, а зимой — в нетронутых сугробах).

И это состояние дома. Монументальная «сталинка» или оригинальная новостройка (максимум в 8 —10 этажей) по специальному проекту всегда предпочтительнее как безликих «брежневок» и «хрущевок», так и не менее безликих новых бетонных 25-этажных монстров — свечек, натыканных едва ли не стена в стену в некоторых районах города Киева.

Все самое «вкусное» уже продано

Наряду с рынком жилой недвижимости в Киеве функционирует и рынок коммерческой недвижимости. Впрочем, слово «функционирует» применимо в основном лишь к рынку торговой недвижимости. Здесь все лакомые объекты по «вкусным» ценам расхватали еще в период массовой паники на рынке, т.е. в течение 2009 года. Однако даже то, что осталось, продавалось и покупалось впоследствии на протяжении 2010 —2011 гг. весьма активно, несмотря на депрессивные настроения в обществе, украинцы все равно покупают продукты, товары первой необходимости, обувь, одежду и бытовую технику. Торговля худо-бедно, но генерирует прибыль, особенно в местах с приличным проходным трафиком.

Намного хуже обстоят дела с офисной недвижимостью. Мелкий и средний бизнес в условиях полной неопределенности отложил планы на развитие до лучших времен, многие предпочитают либо менять арендуемые помещения на более дешевые, либо вообще работать дома. Ведь в завтрашнем дне он попросту не уверен.

Складской сегмент вообще практически не развивается, потребление падает, а значит, необходимость в больших складских запасах постепенно тает.

Не упустить свой момент

Значительная часть жилой недвижимости в Украине все еще значительно переоценена. Спекулятивный капитал рынок не подогревает. Благоприятный инвестиционный климат отсутствует. Сегодняшний рынок недвижимости — это рынок покупателя. Конкуренция за обладателей свободных валютных средств возрастает, и продавцы просто вынуждены стать более сговорчивыми. По оценкам экспертов, размер торга практически стабилизировался и составляет в среднем около 10%. Если в стране не случится новых финансовых шоков, в текущем году рынок будет падать достаточно плавно. Темпы нисходящей динамики будут сравнимы с соответствующими показателями минувшего года, т.е. в пределах до 7-8%. Основные события будут происходить в
сегментах «дешевого жилья». В сегментах более дорогого и качественного жилья деловая активность, скорее всего, будет невысокой. Еще не очень скоро покупателям будет по карману приобретать жилье с соответствующими стандартами в области качества строительства, хорошими планировочными решениями, повышенными требованиями к месторасположению, инженерии, инфраструктуре и т.п. Ожидания пока что в отрицательной зоне.

Тем не менее даже в таких условиях многие покупатели находят себе именно то, что нужно, и по адекватным, справедливым ценам. Ведь экономические законы цикличности доказаны историей. За периодами спада всегда следуют периоды подъема рынка, в течение которых подобрать себе вариант «по душе» и «по кошельку» будет намного труднее (частичное восстановление ипотечного кредитования и отложенный спрос существенно ухудшат и ассортимент, и цены в жилищном «супермаркете», да и выбирать надо будет гораздо быстрее).

То же самое касается и инвесторов. То, что сегодня выглядит «несъедобно», завтра может стать привлекательной инвестицией. Важно наряду с пониманием рисков инвестиции все же не упустить свой личный момент — где, на каком временном отрезке сегодня можно увеличить свое состояние в будущем. Если объект для инвестирования выбран удачно, не стоит беспокоиться, если цена на него в какой-то момент корректируется вниз (конечно, если сделка не совершена во время «пузыря»). История развивается по спирали, а следовательно, никогда в нашей стране мы не увидим цен на киевские квартиры на уровнях 2003 —2004 гг.

***

Тем временем с отступлением злых морозов несколько оживился рынок недвижимости Киева. По сообщениям посредников, увеличивается количество звонков, заявок на покупку и просмотров. Потенциальных покупателей, как и прежде, в основном интересуют дешевые «бюджетные» варианты, хотя претенденты на более дорогое и просторное жилье также имеются. Сделки совершаются только в тех случаях, когда продавцы делают шаг навстречу покупателям, с соответствующими ценовыми уступками.

Пока время на то, чтобы выбирать и поторговаться, еще есть...

Вадим Башта «Зеркало недели. Украина» №8